Итоги развития рынка недвижимости г. Оренбурга в 2002 г.

Закончился очередной год и мы хотим познакомить вас с итогами прошедшего года и прогнозами на 2003 год на рынке недвижимости города Оренбурга.

Рынок недвижимости, как любой другой рынок, с течением времени подвержен различным колебаниям и изменениям. Для определения тенденций его развития необходим периодический анализ и статистическая обработка.

В качестве исходных данных для статистической обработки взята информация о сделках с недвижимостью из периодических изданий г. Оренбурга за 2002–03 г.г., а также базы данных ТПП Оренбургской области.

Структура предложения квартир на рынке характеризуется следующим образом: преобладают двухкомнатные квартиры (36,8%),это объясняется их более длительным сроком экспозиции по сравнению с однокомнатными квартирами (23,5%), хотя количество продаваемых 1-комнатных квартир значительно больше.
 

Структура предложения квартир в  г. Оренбурге за 2002-2003 г.г.

Рисунок 1. Структура предложения квартир в г. Оренбурге за 2002-2003 г.г.



Анализируя предложения квартир по районам, необходимо отметить явное преобладание Ленинского района — это объясняется наличием больших спальных массивов в нем. Наименьшую долю занимает Центральный район, на территории которого располагаются не только большое количество учреждений, но и значительная доля частного сектора.
 

Распределение предложения жилья по районам г. Оренбурга

Рисунок 2. Распределение предложения жилья по районам г. Оренбурга



Как уже отмечалось, по-прежнему повышенным спросом пользуются 1-комнатные квартиры, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года спрос в этом сегменте увеличился в среднем на 3–5%. Несколько снизился спрос на квартиры большей площади — 1–2%.
 

Динамика изменения цен на вторичном рынке (январь 2002 года — январь 2003 года)

Рисунок 3. Динамика изменения цен на вторичном рынке (январь 2002 года — январь 2003 года)



На приведенном выше графике видны все этапы роста цен на квартиры вторичного рынка жилья. Колебания происходили как в большую, так и в меньшую сторону, однако хорошо просматривается тенденция роста цен на жильё: это видно на примере одно- и трехкомнатных квартир, следует отметить, что наибольшие изменения цен происходили на трехкомнатные квартиры. При исследовании ситуации на рынке недвижимости за основу брались цены предложения, которые в действительности могут отличаться от реально совершенных сделок на 5–6% (это так называемые услуги посредников и риэлторских фирм). Среди основных факторов, влияющих на рост цен, продавцы чаще всего называют инфляцию и спекулятивный спрос. Традиционный спад на рынке недвижимости этим летом оказался практически незаметным. Но и увеличения спроса на квартиры в осенне- зимний период тоже не наблюдалось. Хотя специалисты прогнозируют дальнейшее их повышение, непосредственные участники рынка, риэлторские компании, относятся к дальнейшему росту стоимости квартир, весьма пессимистично.

Отдельным сегментом рынка недвижимости является новое жилье. Основными застройщиками по г. Оренбургу являются следующие компании: фирма «Лист», Домостроительный комбинат, компания «Инвестстройарсенал», «ФСК», «СВС».

Новым направлением данного сегмента является элитная недвижимость. Появление в последние года высокообеспеченного класса людей обусловило начало строительства высококачественного жилья. Основные критерии «элитарности» сложились и устоялись еще в середине 90 годов: местоположение, качество строительных и отделочных материалов, свободные планировки квартир, современная инженерная и телекоммуникационная «начинка», безопасность, социальная однородность состава обитателей, состояние прилегающей территории, охраняемая парковка или подземный гараж, индивидуальность архитектурного решения. Основные районы застройки элитным жильем отражены на фрагментах схемы г. Оренбурга.

Основным районом застройки элитным жильем на сегодняшний день является старый центр города и районы старой жилой застройки, удаленность которых от центра города незначительна.

Но если в Петербурге дорогой кондоминиум «Альба» на Васильевском острове (около 100 квартир) некоторые специалисты отказываются причислять к элите — из-за «многонаселенности», то в Оренбурге ситуация другая: новый дом из красного кирпича с планировкой больше стандартной в престижном районе уже считается элитным. Еще одно важное различие: в столице прилегающий к дому огороженный участок земли — требование практически обязательное для элитной застройки; в Оренбурге же в силу скупости застройщика в большинстве случаев этим пренебрегают.

Рыночная стоимость одного квадратного метра по элитным застройкам увеличилась с 10 000 рублей в 2002 году до 15 000 рублей к январю 2003 года. На наш взгляд, цены на новое жилье, в нашем городе необоснованно завышены в силу отсутствия альтернативы у покупателей.

Что касается нового жилья не претендующего на статус «элитного», необходимо отметить, что цены варьируются от 10 000 до 13 000 руб. за м2. Причем метраж в некоторых случаях значительно превышает устоявшиеся нормы достигая, к примеру, в однокомнатной 50 м2. Но уровень отделки данных квартир не отвечает современным требованиям.

Основные районы застройки данного типа жилья расположены в Степном поселке г. Оренбурга и ограничены ул. Липовая, ул. Джангильдина и загородной объездной дорогой.

Предварительные выводы

При всем желании экстраполировать существующую тенденцию роста цен на перспективу в год — два, углубленный анализ не дает оснований для этого. Результаты прогноза позволяют предположить, что первичный рынок жилья в 2002 году завершает стадию роста цен и переходит к стадии стабилизации — снижения темпов роста с последующим выравниванием цен предложения.

Следует ожидать дальнейшего расслоения и сегментирования рынка жилья. Будет и далее возрастать доля домов, строящихся по индивидуальным проектам, с улучшенной планировкой, а также элитных. Сохранится спрос на самые дешевые, прежде всего однокомнатные квартиры, используемые для расселения «перспективных коммуналок». Эта тенденция проявляется уже сейчас: в операциях с типовым жильем «панель» доминирует не только по объемам, но и по сумме вложенных средств инвесторов.

Отдел оценки Торгово-промышленной палаты Оренбургской области.

Дата публикации: 1 февраля 2003 г.

Комментарии orenterem.ru

Здесь вы можете оставить комментарий, если вы являетесь зарегистрированным пользователем orenterem.ru или анонимно.

Комментировать