Обзор рынка недвижимости Оренбурга в 2003 г.

2003 год ознаменовался ростом покупательской активности и цен на рынке недвижимости. Основные предпосылки бурного развития рынка недвижимости в 2003 году были заложены во время общего экономического роста в стране и стабилизации политической, финансовой и социальной ситуации. Особое внимание потребителей, прессы, риэлторов сейчас уделяется сегменту строящегося жилья — после стабилизации цен этот рынок представляется наиболее перспективным для вложения денег.

Новый 2003 год не внес значительных изменений в тенденции развития рынка недвижимости г. Оренбурга. Для сегментирования рынка недвижимости использовались данные периодических изданий за 2003 г., а также базы данных Торгово-промышленной палаты Оренбургской области.

В результате проведенного анализа установлено, что тенденция преобладания однокомнатных квартир в структуре предложения сохранилась с предыдущего года. Структура предложения жилья выглядит следующим образом: доля однокомнатных квартир в общем объеме предложения по сравнению с предыдущим годом возросла на 8,3% и составила 31,8%.
 

Рисунок 1. Структура предложения квартир в г. Оренбурге за 2003 год

Анализ структуры предложения по районам города показал, что преобладающее число квартир, выставленных на продажу, находится в Дзержинском районе из-за высокой плотности многоэтажной застройки. По той же причине большое количество предложенных на продажу квартир зафиксировано в Ленинском районе.
 

Рисунок 2. Структура предложения жилья по районам г. Оренбурга

Цены на различные виды квартир в течение 2003 г. были подвержены изменениям как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. В то время как стоимость однокомнатных квартир оставалась довольно стабильной на протяжении всего анализируемого периода, цены на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры изменялись под воздействием различных факторов (сезонности, покупательной способности населения, потребительских предпочтений) в диапазоне 400—700 тыс. руб. и 600—900 тыс. руб. соответственно. Цены предложения достигли наивысшей точки в осенний период.
 

Рисунок 3. Динамика цен на квартиры г. Оренбурга за 2003 год

На первичном рынке предложение жилья в 2003 году увеличилось. Это связано с активной деятельностью застройщиков в разных районах города, в основном в его центральной части, где сносятся старые постройки и на их месте строится жилье повышенной комфортности. Введены в эксплуатацию шесть многоэтажных жилых домов на 635 квартир общей площадью 36891 м². В стадии строительства находится 40 объектов, из них 24 — многоэтажные жилые дома.

За счет средств областного бюджета сдан в эксплуатацию 144 квартирный жилой дом в 18 мкр. для сотрудников ГИБДД общей площадью 5493 м².

Введено в действие 675 зданий, из них 93,8% приходилось на жилые дома.
 

На территории города за счет всех источников финансирования сдано в эксплуатацию 1860 квартир общей площадью 196,2 тыс. м², что на 29,7% больше, чем в 2002 году, в том числе населением за свой счет и с помощью кредитов — 116,8 тыс.м² (на 21,4% больше).

Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых домов квартирного типа (без пристроек, надстроек и встроенных помещений и без индивидуальных жилых домов, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов), введенных в действие в 2003 году, составила 7925 рублей.
 

Рисунок 4. Динамика цен на первичном рынке жилья за 2003 год

С середины 90-х годов сохранилась привычка называть элитным жильем любой свежепостроенный дом с квартирами, где площадь кухни не менее 12—15 м².

В 1998 г. в России была утверждена официальная классификация, установлены понятия и характеристики классов («А» — люкс, «B» — бизнес-класс, «С» — эконом-класс). Основное различие в классификации относится к дому как таковому, его инфраструктуре и ближнему окружению, но не к площади квартир.

Безусловное большинство продаваемых квартир в сданных и строящихся домах на рынке недвижимости Оренбурга согласно принятой классификации относится к эконом- и, реже, к бизнес- классу. В связи с этим при рассмотрении объектов недвижимости вместо слова «элита» полезно использовать оборот «жилье повышенной комфортности». И, уже исходя из конкретных показателей комфортности квартиры и дома, принимать решение о покупке или инвестициях.

В 2003 г. средняя цена на «жилье повышенной комфортности» составила 12000—14000 руб. за м².

Что касается предложения индивидуальных жилых домов, то в зависимости от месторасположения и состояния дома цены варьируют в определенных пределах. Структура предложения выглядит следующим образом: большинство домов выставленных на продажу находятся в Ленинском районе (2-ой Восточный поселок). Среди них преобладают кирпичные дома и цены на них колеблются в пределах 8000—10000 рублей за м². Центральный и Промышленный районы отличает наличие в них построек 50-ых годов каркасно-засыпного типа и цена в этих районах соответственно составляет 6000—8000 рублей за м². В Дзержинском районе практически отсутствуют индивидуальные жилые дома советского периода, вследствие этого, предложение ограничивается новыми недавно построенными коттеджами в районе ул. Липовой. Так же большое количество коттеджей предлагается в п. Ростоши, где цена меняется в пределах 10000—25000 рублей за м².

Статистические данные и их анализ неумолимо показывают, что нет ни падения спроса, ни кризиса на рынке, а есть рынок вторичного жилья, цены реальных сделок, на котором несколько ниже цен предложения.

Необходимо отметить, что в течение двух последних лет система ипотечного кредитования Оренбургской области претерпела значительные изменения. В настоящий момент, помимо Оренбургской ипотечно-жилищной корпорации (ОИЖК) и Оренбургского ипотечного коммерческого банка «Русь», действующих на рынке ипотеки с 1997 года, созданы и работают Оренбургское региональное ипотечное финансовое агентство, региональный оператор по договору с федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), ипотечные инвестиционно-строительная, консалтинговая, риэлторская компании, являющиеся дочерними структурами ОИЖК и оценочная фирма. Это позволяет оказывать жителям области весь спектр услуг, необходимых при получении ипотечных кредитов.

В связи с изменениями в законодательстве Российской Федерации земля все больше вовлекается в хозяйственный оборот. Проанализировав ценовую информацию на земельном рынке, можно отметить, что стоимость участков под индивидуальное жилищное строительство в городе колеблется от 10 до 200 тысяч рублей за сотку в зависимости от месторасположения и обеспеченности коммуникациями. В пригороде стоимость 1 сотки находится в диапазоне от 5 до 60 тысяч рублей.

Проводится ряд аукционов, на которых продается часть земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Именно на информацию по итогам торгов можно опираться при анализе средних рыночных размерах аренды за земельные участки. Другая информация в большинстве своем не доступна.

На сегодняшний момент имеются результаты по нескольким торгам на право заключения договора аренды: 5 966 рублей за сотку земли на ул.Брестская (строительство жилой блок-секции со встроенным магазином), 1542 рублей за сотку на ул. Текстильщиков (строительство индивидуального жилого дома).

Вывод

По результатам проведенного исследования можно отметить, что цены на первичном рынке жилья составили в 2003 г. 14000—15000 рублей.

На вторичном рынке структура предложения осталась на уровне 2002 г. года, с преобладанием доли двухкомнатных квартир (32,8%), в связи с их более длительным сроком экспозиции.

Следует отметить, что цены на однокомнатные квартиры на протяжении анализируемого периода оставались довольно стабильными, в то время как цены на двух- и трехкомнатные квартиры были подвержены сезонным колебаниям, как и в прошлом году.

Проведенный анализ свидетельствует о том, что в среднем цены на жилье незначительно выросли по сравнению с предыдущим годом. Можно предположить, что данная тенденция сохранится и в следующем году, однако в условиях экономической нестабильности, которая имеет место в нашей стране, данное предположение носит довольно условный характер.

Дата публикации: 18 февраля 2004 года