Есть ли у отрасли возможности для подъема?

После рекордного 2015 года, когда было введено в эксплуатацию 1 миллион 190 тысяч квадратных метров жилья, 966 тысяч квадратов, построенных в прошлом году, выглядят скромно. Но министра строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Александра Полухина эта отрицательная динамика не смущает. Он считает, что строительный рынок переформатируется, уходя в сегмент малогабаритки и эконом-класса. Можно ли считать прошлый год неким новым эталоном состояния региональной строительной отрасли? Давайте разберемся.

новостройки оренбургаСудя по всему, наше предположение о новом «эталоне» не далеко от истины – министерство дает прогноз по вводу жилья на 2017 год на 970 тыс. кв. метров. То есть, ведомство почти уверено, что дальнейшего падения рынка нового жилья не будет, и оно в конце года скажет: вот, видите, мы не просчитались. А все квадраты, что окажутся сверху 970-ти, вполне возможно, будут засчитаны как растущий потенциал отрасли. Так что можно ждать победных фанфар. Есть в министерстве данные, которые могут свидетельствовать о положительных трендах отрасли: на начало марта этого года в регионе насчитывается 467 строящихся многоквартирных домов суммарной общей площадью около 1 млн. 330 тыс. кв. м – это 115% к соответствующему периоду 2016 года.

- Это подтверждает тот факт, что застройщики не только продолжают начатые объекты, но и планируют работу на перспективу, - утверждает А. Полухин. В этом и состоит ответ министра на сомнения и тревожные ощущения, с которыми поделились с нами некоторые руководители строительных организаций.

Еще один вопрос министру касался построенного, но не востребованного жилья. По данным министерства, 17% введенного жилья крупных стройорганизаций в прошлом году оказались не проданными – это порядка 110 тыс. кв. метров. Причина, по мнению министра, состоит в том, что это квартиры большой площади, в центре города, где средняя стоимость кв м доходит до 70 тыс. руб. Это при средней стоимости жилой недвижимости на первичном рынке в 37,5 тыс. рублей за кв. метр. Тут уж с министром не поспоришь: покупательская способность падает, коммунальные тарифы растут, поэтому новосел минимизирует потребности в кв. м и, соответственно, свои дальнейшие расходы на содержание жилья. Рынок предложений явно готовился к такому повороту: 86% введенного в 2016 году жилья представляют из себя квартиры эконом-класса.

Кстати, и индивидуальные застройщики отказываются по тем же причинам от хором. Да и строить стали заметно меньше. Если в 2010-2014 годах на индивидуальные дома приходилось 55-60% введенной в области жилой площади, то в 2016-ом только 39%. Это характерно для всей России.

Что еще общего у нас с общероссийскими тенденциями? Рынок ипотеки. Ключевую роль в поддержании спроса на рынке жилья сыграла ипотека с государственным участием, что предусматривало субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках. В 2016 году рынок ипотеки вырос на 16% и составил 18,7 млрд. рублей. За это время более 14 тыс. семей оренбуржцев смогли улучшить свои жилищные условия за счет ипотечного кредитования. На первичном рынке недвижимости 67% от общего количества договоров долевого участия, заключённых физлицами, оформлено с ипотекой. В этом году госпрограмма не работает, но ведущие кредитные организации, расположенные на территории области, предлагают ипотеку по средневзвешенной процентной ставке от 11,8% годовых.

Александр Полухин отмечает, что в рейтинге субъектов Российской Федерации в 2016 году по величине средневзвешенной ставки и средневзвешенного срока ипотечных жилищных кредитов Оренбургская область вошла в двадцатку субъектов с максимальным сроком и минимальной ставкой по ипотечному жилищному кредитованию, заняв соответственно 14 и 15 места из 85.

Насколько перспективен рынок ипотечного кредитования сегодня? Многие банки сегодня делают на него свою ставку. Но вот результаты мартовского исследования банка «ДельтаКредит», которые любезно предоставлены редакции газеты «Оренбургская биржа».

15% опрошенных отметили, что не планируют брать ипотеку. Самой популярной причиной отказа от ипотеки стало вовсе не «Арендовать выгоднее» (5%). Почти половина опрошенных не уверена в стабильности своих доходов – ответ «Боюсь оказаться не в состоянии выполнить условия по выплате» набирает 47% и занимает первое место. В портфеле «ДельтаКредит» на 1 марта просрочка заняла 1,69%.

Почти 20% опрошенных готовы взять ипотечный кредит, но не подходят под требования для одобрения. Основная причина отказа банков – недостаточный доход.

И все же рынок ипотеки становится основным трендом кредитования физических лиц, банки борются за каждого клиента и отчитываются о росте этого портфеля.

Драйвером роста строительной экономики могла бы стать программа переселения из хрущевок, которую пытаются реализовать в Москве и которую депутаты Госдумы предлагают сделать общероссийской. Насколько она применима для нас? Из ответа вытекает, что думать об этом начнут тогда, когда будет официальное предложение. А пока для строительства в Оренбурге и в других местностях области достаточно свободных мест, считает министр.

Менее оптимистичным, чем у министра, стал ответ Оренстата на обеспокоенность некоторых руководителей стройорганизаций. По итогам января-февраля нынешнего года ввод в действие жилых домов на территории области сократился на 22,3% по сравнению с этим же периодом прошлого года. Сможет ли отрасль мобилизоваться и выйти хотя бы на прогнозные показатели?

Людмила Устимова

«Оренбургская биржа»